Телефон-факс (8 383) 222-08-84, 222-67-49

Вложение денег в недвижимость, инвестиции

Вложить деньги в недвижимость с максимальной выгодой поможет грамотный девелопер.

Сегодня многие рассматривают недвижимость как возможный вариант инвестиций. Есть приблизительные цифры, показывающие, что это должно быть выгодно, есть свободные деньги, появляется желание что-то построить. А вот дальше появляются вопросы.

Инвестор прекрасно понимает, что он должен где-то получить землю - скорее всего в мэрии. Он понимает (но уже не отчетливо), что для того, чтобы на этой земле (которую получил либо в аренду, либо в собственность) что-то построить, нужен проект. Правда, не понимает, каков объем этого проекта. Но понимает, что документация какая-то должна быть. В конце концов, понимает, что по этой документации кто-то должен ему построить. Но тоже не отчетливо представляет, какая это должна быть организация, поскольку никаких официальных рейтингов надежности компаний в городе нет. Выбирать тех, что возьмут подешевле? У нас, слава Богу, ничего крупного, как в Москве, не рушилось, но коттеджи, где работали дикие таджикские бригады, случалось, падали:

Впрочем, мы забежали вперед. Начинать нужно с того, что строить и где строить? Если заранее определено, что именно строить, то становится примерно понятен и диапазон поиска подходящей площадки, ведь при выборе места для жилых, офисных, торговых или производственных зданий первоочередное значение имеют совершенно разные факторы. Какой из приблизительно подходящих для ваших целей свободных земельных участков выбрать, зависит также от многих условий, в значительной степени - от технических, но не только от них. Может быть и другой вариант развития событий: сначала рассмотреть все перспективные площадки, и уже в этом контексте решать, что будет выгоднее построить. Возможно, такой подход даже более предпочтителен, потому что изначально нет никаких ограничений. Но в любом случае уже на этой стадии (определения что и где строить) необходимо привлекать специалиста-девелопера. Основная задача девелопера - организовать создание объекта недвижимости таким образом, чтобы получить максимально возможную прибыль от реализации проекта.

Понятие "девелопмент" для Новосибирска пока еще не очень привычно, хотя в мировой практике используется уже давно. Девелопмент - это многофункциональная система управления проектами по недвижимости, а цель девелопмента - создание объекта недвижимости с нуля и "под ключ". Девелоперы должны профессионально разбираться не только в строительстве, но и в вопросах экономики, архитектуры, должны понимать социальную востребованность конкретного объекта, иметь познания во многих смежных отраслях. Иными словами, настоящий девелопер должен иметь глубокие знания по многим отраслям жизнедеятельности города.

Еще раз повторюсь: девелопер не строит сам, он организует процесс строительства! И начинается этот процесс с исследования рынка недвижимости и создания концепции развития проекта, сюда же входит и выбор наиболее приемлемой площадки. Разумеется, это должно быть тесно увязано с инвестиционным анализом. Потом, если мэрия не против, и выдает выписку из протокола земельной комиссии на это строительство и определяет предварительно границы участка, надо грамотно собрать технические условия, оформить документы, получить необходимые лицензии и разрешения. То есть, должна быть подготовлена вся совокупность требуемых технических условий. Девелопер должен правильно вести диалог с мэрией (или другой властной структурой, если это не муниципальная земля), например, обеспечивать своевременное получение распоряжений, разрешающих тот или иной уже этап деятельности. То есть, предварительное распоряжение на проектирование своевременно получить, распоряжение на дальнейшее строительство, разрешение на строительство, все акты по землеотводу, все договора между мэрией и застройщиком.

Помимо этого девелопер, конечно, должен своевременно заключить договор с проектной организацией, а затем осуществлять контроль за сроками и качеством исполнения проектно-сметной документации. Потом, разумеется, он должен своевременно найти генерального подрядчика - и не абы какого, а лицензированного, хорошего, с большим опытом. В период строительства девелопер осуществляет технический надзор за этим генеральным подрядчиком (наряду с авторским надзором проектной организации). Чтобы не нарушались строительные нормы и правила, чтобы соблюдались технические условия. В функции девелопера также входит обязанность проводить сертификацию поставляемых материалов и продукции. Наконец, девелопер должен участвовать в сдаче объекта рабочей и государственной комиссии.

Почему за рубежом девелопмент существует уже не одно десятилетие, а у нас только начинает развиваться? Да, в общем, все просто: раньше потребности не было. Где еще, кроме социалистических стран, существовало централизованное управление экономикой? Где еще было директивное планирование, централизованное распределение финансов (наделение "фондами"), материальных и трудовых ресурсов? С разрушением всей этой системы ситуация кардинально изменилась -прежде всего, в сфере организации и финансирования капиталовложений. Строительные организации оказались и без финансирования, и без снабжения и без заказчиков. Вот тогда и начинался активный поиск новых источников финансирования и способов организации строительного процесса. Одним из таких новых направлений развития рынка недвижимости и строительства как раз является выделение девелопмента как особой профессиональной деятельности. Девелопер - уже не "чистый" строитель, это менеджер, организатор, являющийся связующим звеном для всех остальных участников и обеспечивающий оптимизацию всех процессов. Разумеется, это не одно лицо, а целая команда профессионалов.

Классический девелопмент предполагает дифференцированный подход к организации инвестиционно-строительного процесса, то есть выделение всех его этапов в самостоятельные бизнес-единицы. Порой компании, называющие себя девелоперами, делают все своими силами, пытаясь охватить все направления деятельности - от стадии идеи до стадии реализации. Это свои деньги, свои исследования, свои проектировщики и строители. Но свои - не значит лучшие, наиболее соответствующие задаче оптимизации процесса. Часто гораздо выгоднее не заводить "натуральное хозяйство", а работать на договорных отношениях с наиболее подходящими для конкретного проекта партнерами.

---

Права на все публикуемые материалы принадлежат агентству недвижимости 'Титул'. Перепечатка статей возможна только с письменного разрешения руководства компании, со ссылкой на сайт http://www.titul-nsk.biz. Пишите нам: ofis-1@titul.nsk.ru

Заявка на коммерческую недвижимость в Новосибирске (покупка, аренда, продажа, ...)

Вы можете отправить заявку на получение более подробной информации по любому из объектов в нашей базе данных либо на подбор любого объекта коммерческой недвижимости в Новосибирске и Новосибирской области.