Телефон-факс (8 383) 222-08-84, 222-67-49

Девелоперы начинают и... ?

Если честно, вопросительный знак в заголовке стоит больше для интриги. Просто само слово "девелопмент" для Новосибирска пока не очень привычно, и люди, занимающиеся этой деятельностью, девелоперами себя в большинстве своем не называют. Но если разобраться с новым термином поподробнее, окажется, что ничего принципиально нового в нем нет. Девелопмент - это не просто умение создавать объект недвижимости. Это умение создать объект, который востребован рынко, в нужное время и в нужном месте. Понятно, что такие специалисты необходимы. Вот только мало их. Потому что для успешной деятельности девелопер должен знать и рынок недвижимости и строительный бизнес, быть прекрасным аналитиком, наконец, просто обладать недюжинной интуицией...

Компания "Титул" - одна из немногих в городе, которая декларирует в своей деятельности именно оказание девелоперских услуг. Хотя начинался "Титул" как типичное агентство недвижимости. Зачем нужно было изменение направления?

Об этом наш сегодняшний разговор директором компании "Титул" Сергеем Владимировичем Красноженовым

- А не было никакого изменения направления, это просто логическое продолжение, развитие первоначальной идеи. Фактически с момента создания мы позиционировались как специалисты по коммерческой недвижимости, точнее - по недвижимости для бизнеса. Это существенное уточнение. "Недвижимость для бизнеса" - был и есть наш слоган, и именно он определил направление развития. Потому что это понятие шире, чем просто "коммерческая недвижимость". К нам стали приходить не только те, кто хотел купить или снять помещение под офис, склад, магазин, но и те, кто хотели вложить свои деньги в недвижимость. То есть люди никогда этим не занимались профессионально (и не собирались заниматься), но понимали, что на сегодняшний день это один из самых выгодных и надежных видов размещения капитала. Вот так мы и пришли к девелопменту.

Сейчас у нас в работе 16 объектов разного назначения...

Девелопер - организатор процесса строительства. И начинается этот процесс с исследования рынка недвижимости и создания концепции развития проекта. Особый пункт этого этапа деятельности - выбор наиболее приемлемой площадки. От местоположения будущего объекта зависит и его инвестиционная привлекательность и разумеется, успех всего проекта. Все эти проработки должны быть тесно увязаны с инвестиционным анализом. Затем, после получения выписки из протокола земельной комиссии на это строительство и определения границ земельного участка надо собрать технические условия, оформить документы, получить необходимые лицензии и разрешения. То есть должна быть подготовлена вся совокупность требуемых технических условий. Девелопер должен правильно вести диалог с мэрией (или другой властной структурой, если это немуниципальная земля), например, обеспечивать своевременное получение распоряжений, разрешающих тот или иной уже этап деятельности. То есть получить предварительное распоряжение на проектирование, разрешение на строительство, все акты по землеотводу, все договоры между мэрией и застройщиком. Помимо этого девелопер, конечно, должен своевременно заключить договор с проектной организацией, а затем осуществлять контроль за сроками и качеством исполнения проектно-сметной документации. Очень важен поиск генерального подрядчика - разумеется, имеющего лицензию, с хорошей репутацией, с большим опытом работы на этом рынке. В период строительства девелопер осуществляет технический надзор за этим генеральным подрядчиком (наряду с авторским надзором проектной организации). Чтобы не нарушались строительные нормы и правила, чтобы соблюдались технические условия. В функции девелопера также входит обязанность проводить сертификацию поставляемых материалов и продукции. Наконец, он должен участвовать в сдаче объекта рабочей и государственной комиссии.

- Почему за рубежом девелопмент существует уже не одно десятилетие, а у нас этот вид бизнеса только начинает развиваться?

- В общем, все просто: раньше потребности в этом виде деятельности не было. В стране, где существовало централизованное управление экономикой и централизованное распределение ресурсов, развитие девелопмента просто было немыслимо. Главными девелоперами советских времен были Госплан и Госснаб. С разрушением всей этой системы ситуация кардинально изменилась - прежде всего в сфере организации и финансирования капиталовложений. В начале 90-х строительные организации оказались и без финансирования, и без снабжения, и без заказчиков. Вот тогда и начинался активный поиск новых источников финансирования и способов организации строительного процесса. Одним из таких новых направлений развития рынка недвижимости и строительства как раз является выделение девелопмента как особой профессиональной деятельности. Девелопер - уже не "чистый" строитель, это - менеджер, организатор, являющийся связующим звеном для всех остальных участников и обеспечивающий оптимизацию всех процессов. Разумеется, это не одно лицо, а целая команда профессионалов.

- Классический девелопмент предполагает дифференцированный подход к организации инвестиционно-строительного процесса, то есть выделение всех его этапов в самостоятельные бизнес-единицы...

- Да, это так. Но порой компании, называющие себя девелоперами, делают все своими силами, пытаясь охватить все направления деятельности - от стадии идеи до стадии реализации. Это свои деньги, свои исследования, свои проектировщики и строители. Однако свои - не значит лучшие, наиболее соответствующие задаче оптимизации процесса. Часто гораздо выгоднее не заводить "натуральное хозяйство", а работать на договорных отношениях с наиболее подходящими для конкретного проекта партнерами.

- После завершения стадии строительства работа девелопера продолжается?

- Безусловно. Прежде всего, необходимо произвести контрольный осмотр объекта, выявить и устранить возможные неполадки в работе инженерных и коммуникационных систем, при необходимости распорядиться о проведении дополнительных работ. И только после того как девелопер убедится в том, что объект выполнен качественно и может успешно функционировать, он переходит к стадии реализации объекта недвижимости.

На этой стадии привлекаются профессиональные риэлтеры, но управляет и координирует их работу главный руководитель проекта. В обязанности девелопера входит проведение заключительного и самого мощного этапа рекламной кампании проекта, которую необходимо начинать задолго до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Вопросы маркетинга и PR-проектов недвижимости заслуживают того, чтобы посвятить им отдельную статью. Здесь же отметим, что рекламная кампания вокруг объекта недвижимости по своей значимости не уступает строительству этого объекта.

После того, как предварительный спрос на сдаваемые площади обеспечен, начинается этап непосредственного общения с потенциальными арендаторами, ведь для солидных клиентов нужно подобрать лучшие площади, предложить им максимально комфортный вариант сделки, при необходимости провести корректирующие работы по индивидуальному заказу и так далее.

После сдачи объекта девелопер не всегда оставляет проект. В идеале он продолжает следить за тем, как объект недвижимости работает. Это уже этап управления недвижимостью. Здесь нужно контролировать не только функционирование жизнеобеспечивающих, инженерных и прочих систем, но и следить за финансовыми потоками, корректировать арендные цены, искать новых клиентов:Однако управление недвижимостью в наших новосибирских условиях пока только зарождается. Причина этого - монополизм арендодателей, которые пока не хотят учитывать интересы арендаторов. Типична ситуация, когда вчерашний проектный институт, которому повезло быть построенным в центре или по линии метро на бойком месте, стал именоваться бизнес-центром. Кабинеты приспособлены под офисы, места общего пользования остались ничейными. Арендаторы - люди в большинстве своем интеллигентные, мирятся с существующим положением дел. Ведь, как правило, если возникнет конфликт, им тут же предложат съехать. А найти подходящий офис не так-то просто. Вот и приходится мириться со всем.

Однако все течет - все изменяется. Еще вчера у арендатора не было выбора, разве что такой же институт через дорогу. Сегодня введены в эксплуатацию несколько новых торговых комплексов и офисных центров, претендующих называться современными. К сожалению, "современность" некоторых из них выражается лишь в дорогой отделке и соответственной арендной плате. Отношение же к арендаторам продолжает оставаться "советским": не нравится - до свидания! Между тем в этих новых зданиях пустующие помещения уже не редкость, и это для собственника - упущенная выгода. Коммерческая недвижимость в городе продолжает активно строиться, и завтра бизнес-центрам за арендатора придется уже бороться. Если не будет демпинга (а он владельцам офисных зданий невыгоден), арендаторы пойдут туда, где им предложат лучшие условия. И качественная отделка помещений в списке требований будет стоять на последнем месте (потому что она у всех качественная). А что на первом? Сервис. Самый обычный сервис на бытовом уровне. Но самое главное: отношение к арендатору должно быть уважительным. Если раньше можно было потоптаться по его чувству собственного достоинства в абсолютной уверенности, что он это безропотно "проглотит", то в условиях выбора арендатор просто уйдет к конкуренту.

- Я думаю, для Новосибирска это пока что - завтрашний день...

Пока - да. Но очертания его видны уже сегодня, и уже сегодня наиболее дальновидные начинают заботиться о создании конкурентных преимуществ. А в первую очередь это - введение профессионального управления недвижимостью. В чем его плюсы? Собственник не отвлекается на многочисленные встречи с арендаторами. Арендаторы должны все время чувствовать заботу о себе. С каждой проблемой они обращаются к управляющему объекта, и от его внимательности, приветливости и умения вести переговоры зависит удовлетворенность арендаторов. Даже если у арендатора нет проблем, с ним надо поддерживать отношения, чтобы не пропало его доверие. Тогда управляющий в курсе дел и настроений арендатора, может его удержать на месте. Если же арендатор решает съехать, управляющий первым узнает об этом и имеет достаточно времени, чтобы подыскать ему замену. Собственник не теряет деньги из-за неожиданно уехавших арендаторов. Управляющий обеспечивает ему стабильность финансовых потоков.

Собственник не организовывает работы по содержанию здания. Эти работы, вне зависимости от их доходности для собственника, требуют довольно больших затрат времени в первую очередь, а также организационных навыков. Типовая проблема в управлении недвижимостью - это не проблема технологии уборки, а обеспечение стабильности. Требуется гарантия, что заявленный уровень обслуживания здания будет соблюден - независимо от любых ситуаций. При этом требования к квалификации и личным качествам персонала, обслуживающего здание, высоки. Основной штат состоит из уборщиц, слесарей, столяров, сантехников и дворников, а престиж этой работы низок. Поэтому все управляющие и эксплуатирующие компании отмечают трудности с подбором персонала, и качество услуг компании реально определяется умением подбирать и удерживать в компании специалистов нужной квалификации.

- Но разве нельзя все это делать самостоятельно?

- Можно. Вопрос выбора между существующими профессиональными управляющими компаниями или созданием своей службы - это вопрос целесообразности. Но в любом случае нужно отдавать себе отчет в том, что качественное управление недвижимостью - это достаточно объемное, сложное направление, требующее разнообразных знаний.

На новосибирском рынке уже появились компании, которые предлагают полный комплекс услуг: от создания проекта до управления недвижимостью. Пока их работа не слишком востребована рынком. Ими накапливается первый опыт работы в этой сфере. Но со временем их услуги будут востребованы не меньше, чем, например, риэлтерские. Хотя, именно риэлтеры стали первыми профессионалами по управлению недвижимостью. Со временем цивилизованный подход к проблемам управления недвижимостью станет нормой. Поскольку количество управленцев будет расти, это приведет к конкуренции между ними, что, несомненно, скажется на качестве предоставляемых услуг.

Девелопмент - достаточно перспективный вид деятельности. Однако пока ни одно из высших учебных заведений города не готовит специалистов подобного профиля. Наши девелоперы пока нарабатывают собственный опыт и учатся на собственных ошибках. Пройдет совсем немного времени и новосибирский рынок девелоперских услуг обретет цивилизованный вид, а к услугам девелоперов будут обращаться все больше собственников.

Публикацию подготовил Александр Колпаков статья в журнале №7 "Строительство и городское хозяйство Сибири".

---

Права на все публикуемые материалы принадлежат агентству недвижимости 'Титул'. Перепечатка статей возможна только с письменного разрешения руководства компании, со ссылкой на сайт http://www.titul-nsk.biz. Пишите нам: ofis-1@titul.nsk.ru

Заявка на коммерческую недвижимость в Новосибирске (покупка, аренда, продажа, ...)

Вы можете отправить заявку на получение более подробной информации по любому из объектов в нашей базе данных либо на подбор любого объекта коммерческой недвижимости в Новосибирске и Новосибирской области.

требуется
ваши контакты