Телефон-факс (8 383) 222-08-84, 222-67-49

Береженого Бог бережет - риски при совершении сделок купли-продажи недвижимости

Год назад 21 апреля 2003 года Конституционный суд вынес решение, которое по горячим следам многие называли маленькой революцией на рынке недвижимости.

Задаток при покупке квартиры вносится с целью подтверждения серьезности намерений сторон о сделке. Смысл внесения задатка состоит в том, чтобы предотвратить неисполнение договоренности о купле-продаже квартиры. Обычно при сделках с недвижимостью используется условие задатка "с двойной ответственностью". То есть, если за неисполнение обязательства ответственен покупатель, то денежная сумма, внесенная в качестве задатка, остается у продавца квартиры. Если же за неисполнение обязательства ответственен продавец, то он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка.

Рисков при операциях с жильем много, и самое страшное, что может случиться - это признание уже совершенной сделки недействительной, если она была оформлена с нарушением норм действующего законодательства. При этом стороны, участвовавшие в сделке купли-продажи, "возвращаются в первоначальное положение". Продавца обязывают вернуть деньги, а покупатель лишается квартиры, а зачастую и части уплаченных за нее средств, так как возвращается сумма, указанная в договоре купли-продажи, а она порой отличается от реально переданной во время сделки. Если квартира была продана неоднократно, последующие сделки также признавались недействительными - со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Конституционный суд рассмотрел обращения сразу нескольких граждан, чьи сделки по приобретению квартир были признаны судами недействительными, поскольку в цепочке сделок с этим имуществом были выявлены нарушения закона. Рассмотрев доводы заявителей, Конституционный суд пришел к выводу, что положения Гражданского кодекса, обязывающие каждую из сторон возвратить другой все полученное по недействительной сделке, "не могут распространяться на добросовестного покупателя, если это непосредственно не оговорено законом".

Своим решением Конституционный суд защитил права добросовестных приобретателей. Значит ли это, что теперь, покупая квартиру, нам уже нечего бояться?

С этим вопросом мы обратились к нотариусу Жанне Анатольевне ПОЛОСУХИНОЙ.

Не все так просто. Суды общей юрисдикции и арбитражные суды при вынесении решения о признании недействительности сделки самостоятельно решают (на основании статей Конституции 120, 76, 118, 125, 126, 127), какие нормы подлежат применению к тем правоотношениям, которые между сторонами возникли. Никакой новой нормы в гражданском законодательстве не появилось, которая бы обязывала суды прежде, чем применять последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, требовать от истца предъявления виндикационного иска к добросовестному приобретателю, который по третьей, по четвертой, по пятой сделке: Ограничений нет, нет такой статьи!

Скажите мне русскими словами, что такое виндикационный иск?

Это иск об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения. Но он не заявляется никогда, потому что это невыгодно. Ведь необходимо доказать, что человек не является добросовестным приобретателем. Кроме того, при истребовании, то есть, при предъявлении виндикационного иска, надо платить госпошлину - 4% от суммы рыночной стоимости квартиры - уже по нынешним ценам. А идти в суд, чтобы признать сделку ничтожной, удобно - как правило, за подачу иска о признании сделки недействительной в сфере о применении последствий недействительности ничтожной сделки суды от уплаты госпошлины заявителя освобождают. К тому же там большой срок исковой давности - 10 лет, можно и через 8 лет вспомнить, что убыло имущество, и пойти его оспаривать. И он идет по этому накатанному и очень удобному для него пути. Право на выбор способов защиты у него в законе прописано: "граждане действуют в своей воле, в своем интересе" (это статьи 1 и 9), самостоятельно реализуют свои права, самостоятельно избирают способы защиты этих прав - по 12 статье Гражданского кодекса. И не связаны ни постановлением Конституционного суда, ни советом адвоката или судьи - какой иск им нужно подать. И по-прежнему, как подавали эти иски, так и подают - именно о признании недействительности сделки оспоримой или о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Что получилось на самом деле? Конституционный суд просто указал судам, что 167-я статья, которая говорит о применении последствий, о самой сути приведения в первоначальное положение, она ведь предусматривает возврат в самое первоначальное положение, если иное последствие не предусмотрено самим законом. И Конституционный суд указывает, что, дескать, обратите внимание, суды, что в Гражданском кодексе есть ведь положения и статьи закона, которые говорят о правах добросовестного приобретателя (с 302 по 304), который стороной первоначальной сделки, признанной недействительной или при применении последствий недействительности ничтожной сделки, не является. То есть, когда добросовестный приобретатель по 3-й, по 4-й сделке получает право собственности на эту квартиру, а оспариваются (или применяются последствия недействительности ничтожной сделки) - по самой первой сделке!

Постановление КС само по себе не устранило и не поставило никакого ограничителя для возможности признания сделки недействительной, когда уже многократно то имущество, которое являлось объектом передачи по первой сделке, законным образом, абсолютно добросовестно уже отчуждалось этими приобретателями и находится в собственности тех лиц, которые не являлись стороной первоначальной сделки. То есть, напрямую закон не сказал, что, если ты признаешь недействительной сделку, по которой отчуждалась квартира, которая уже не находится в собственности того лица, которому ты ее продал, а находится во владении и пользовании совсем других лиц, не являющихся стороной сделки, то ты не имеешь права получить ее в виде реституции назад. Вот этого - не появилось! Ограничения нового никакого, никакой новеллы в законодательстве не появилось. 167-я статья ГК как существовала в такой редакции, в которой она была с 1 января 1995 года, так до сих пор и существует. И по-прежнему граждане не связаны ничем в возможности предъявления иска о применении последствий недействительности первой сделки и всех последующих в связи с тем, что тот, кто отчуждал в последующем, он не имел права отчуждать, так как ничтожным было первое основание получения права собственности.

То есть, фактически ничего не изменилось? И в судебной практике тоже?

Ни-че-го: Единственное, что теперь у стороны, которой предъявляются исковые требования, есть такой аргумент, как возможность указать в процессе, что кроме всего прочего нужно учитывать и права добросовестного приобретателя. "Я не сторона по вашей сделке, я сейчас - легальный собственник, титульный собственник этой квартиры, первичный способ приобретения которой (или первая сделка по приобретению которой) признаны судом недействительной и обременены последствиями. А потому вы не можете у меня изъять у меня эту квартиру просто путем применения последствий по 167 статье ГК без предъявления виндикационного иска. Нельзя забрать эту квартиру без учета и без выяснения обстоятельств, связанных с тем, а являюсь ли я добросовестным приобретателем или нет". И надо указывать на это обстоятельство и возражать грамотно и с позиций закона, а не только эмоционально. Обычно в процессе скапливается много обид, много претензий сторон друг к другу, и совсем забывают стороны о том, что любые исковые требования (и, соответственно, возражения против этих исковых требований) должны основываться и базироваться на законе, а не на эмоциях. И, соответственно, нужно применять эти статьи - вот и все. Но вынуждена констатировать, что граждане у нас в большинстве своем ни своих прав, ни обязанностей не знают. Они до сих пор не предполагают, что законы Российской федерации пишутся для них. Не для судьи, не для прокурора, а для каждого конкретного гражданина, который ими должен руководствоваться в повседневной жизни.

Могу предположить, что те, кто подает подобные иски в суды, гораздо лучше подготовлены к процессу ...

К сожалению, это так. Потому что очень часто иски о применении последствий недействительности ничтожных сделок связаны с недобросовестностью участников. Я убеждаюсь в этом практически каждую неделю. Та сторона, которая продала свою квартиру и знает, что теперь эта квартира во много раз дороже, она желает на этом деле погреть руки. Знает вот такой безболезненный и очень малозатратный способ возврата в свою собственность квартиры, и пользуется им - разумеется, предварительно проконсультировавшись. Вот только вчера была в таком процессе. Женщина продала квартиру - сама, добровольно, никто ее не заставлял. Далее эта квартира продана уже многократно. Подает иск о признании недействительным договора приватизации и всех последующих сделок с этой квартирой в Дзержинский суд: Отклонили. В Ленинский суд подает иск (уже по месту нахождения ответчика) - признать недействительным договор купли-продажи в связи с тем, что нарушены права несовершеннолетнего ребенка, который не состоял на регистрационном учете в этой квартире, но фактически в ней проживал. Отклоняют исковое требование - все законно было сделано. Ребенок к тому времени уже достиг 15-летнего возраста, он имел право выбирать, он не состоял на регистрационном учете, право постоянного пользования не возникло, потому что не зарегистрированы права: Третий иск подают! О том, что эта сделка притворная и мнимая. Тоже отклоняется иск. Но наверняка и еще последуют иски, потому что ну очень хочется вернуть деньги! Конечно, там адвокат за спиной, который и направляет все действия:

Так что же, получается, что добросовестный покупатель никак не может застраховать себя от дальнейших притязаний недобросовестного продавца?

Может. Но для этого он должен позаботиться о том, чтобы был грамотно составлен договор купли - продажи. С 1 января 1999 года у нас разрешено составлять договоры в простой письменной форме, и подавляющее большинство граждан идут именно по этому пути, не обращаясь к услугам нотариусов. Они считают это лишним, ведь за нотариальное удостоверение договора нужно платить 1,5% от указанной стоимости квартиры. Между тем, нотариус несет ответственность за ущерб, причиненный совершением противоречащих закону нотариальных действий - единственный из всех категорий юристов! Поэтому нотариус никогда не удостоверит незаконно, он все обстоятельства проверит. Для гражданина это самая главная правовая гарантия законности его сделки. А Учреждение Юстиции, которое регистрирует право собственности, отвечает только за неполноту внесения сведений в единый государственный реестр и за технические ошибки (по 33 статье). Только за эти обстоятельства!

А что значит - грамотно составленный договор?

Защита прав добросовестного приобретателя - она не состоит только в том, что вот это лицо должно каким-то образом проследить всю юридическую судьбу с самого начала до момента отчуждения того имущества, о котором идет речь, проверить законность тех сделок, которые там были. Как правило, среднестатистическому гражданину это сделать невозможно. А вот то, что возможно сделать среднестатистическому гражданину - это прописать в условиях договора продажи все те условия, которые им проверены и все те обстоятельства, которые сторонами подтверждены. Все то, о чем договариваются стороны, все обстоятельства, все те формальности, что предусмотрены в законе, все моменты обсуждения и существенных условий договора и всех иных, на которых стороны заключают этот договор, они должны быть отражены по тексту договора и закреплены подписями сторон.

В договорах купли-продажи? Продавец и покупатель?

Да! Я могу свой договор показать, который из 10 листов состоит. И там нет ни одного лишнего слова! Он составлен не для того, чтобы продемонстрировать ученость и грамотность, а только для того, чтобы максимально обезопасить покупателя. Обозначается предмет передачи, цена передачи, указывается, что претензий по расчету нет, что цена окончательная и изменению не подлежит: Указывается момент перехода права собственности: Если продавец говорит, что "я титульный собственник этого имущества и я гарантирую, что основания приобретения права собственности законны, легальны" - все это по тексту договора. Продавец обязан передать имущество без обременений или с теми обременениями, на которые согласился покупатель - все это должно быть отражено в договоре и подтверждаться выпиской из единого государственного реестра прав собственности. Нужно перечислить по тексту договора те документы, которые легли в основание приобретения тобой права, чтобы покупатель убедился, что это так. Если продается квартира представителем по доверенности, пусть представитель по доверенности по тексту договора заявит, что у него надлежащие полномочия на продажу квартиры и подтвердит это своей подписью. Если продавец заявляет о том, что имущество не обременено притязаниями третьих лиц, в том числе притязаниями супруга на совместно нажитое имущество, ты по тексту договора пропиши это - что есть нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу этой квартиры. Продавец отвечает за это и он ставит об этом в известность покупателя. Покупатель проверяет, допустим, брак - по данным паспорта. Проверяет правоподтверждающие документы - то есть те, на которые продавец ссылается, как на основание возникновения у него права собственности. Если он говорит, что никто не проживает в отчуждаемой квартире (существенное условие договора), или кто-либо проживает, это подтверждается вот такой-то справкой, выданной таким-то ЖЭУ. Далее продавец говорит: нет у меня недееспособных, ограниченно дееспособных или малолетних членов семьи, которые проживают в отчуждаемой квартире, и подтверждаю я это вот таким документом - справкой или выпиской из домовой книги, выданной конкретным ЖЭУ, в чем покупатель убедился по данным этого документа. Понимаете? Вот как в случае обнаружения, например, несовершеннолетних детей, которые оказались проживающими в этой квартире, сможет доказать, что он этого не знал и не мог знать, что он - добросовестный приобретатель? Что он все, что предусмотрено законом, все проверил?! Ведь этого-то как раз в договоре обычно и нет!

То есть, это обязанность покупателя?

Это не обязанность, это право, в том-то все и дело. Но в случае возникновения чьих-то притязаний на квартиру в ходе судебного разбирательства покупатель должен доказать, что он действительно добросовестный приобретатель, что он проверил все те обстоятельства, при которых покупал квартиру. Поскольку свидетельские показания потом в расчет не принимаются - только документы, все формальности, которые предусмотрены в законе, должны быть отражены в договоре, зафиксированы на бумаге. Иначе добросовестность свою впоследствии доказать очень трудно.

Наши граждане не обладает необходимым правовым опытом, к сожалению. И даже когда я, как нотариус, пытаюсь на обычном бытовом языке разъяснить какую-то правовую норму, это порой не хотят принимать во внимание. У меня были случаи, когда покупатели чуть ли не скандал здесь учиняли - почему все так долго, кому эти формальности нужны, какое это имеет значение?! А потом приходили и говорили спасибо: Нельзя быть на сто процентов уверенным, что после совершения сделки не последует никаких неожиданностей, иногда отношения развиваются совершенно непредсказуемо. Вот, пожалуйста, реальная ситуация с договором мены. Молодые из двухкомнатной переезжают в трехкомнатную, а старики, соответственно, наоборот - из большей в меньшую. Причем они очень дружны были, почти как родственники. "Зачем это вы доплату указываете в договоре?! Вы хотите побольше тарифа взять!" Я объясняю, что непременно и обязательно нужно указать доплату, потому что вы же платите. Распоряжение органа опеки, который давал разрешение на эту мену, все внесли, как положено: Через 8 месяцев приходят: "Жанна Анатольевна, читайте:" - и показывают мне иск о признании сделки недействительной. Этот дедушка говорит: "Я ничего не слышу, я ничего не вижу. Подписал незнамо что. И верните мне назад квартиру, потому что ванна стоит в этой квартире с левой стороны, а я инвалид ВОВ: Верните мне квартиру!!!". Бабушка, супруга его: "Я, - говорит, - неграмотная, не знаю что подписывала": Они полгода к молодым ходили в гости, смотрели, как шел ремонт. Как только ремонт закончился, подали иск в суд. Подождали, пока закончит ремонт их хороший знакомый, и подали заявление:

Отстояли мы, конечно, сделку, потому что там все было полностью все законно, и все обстоятельства были зафиксированы в тексте договора - никуда не денешься. И бабушка оказалась пишущей, грамотной, и дедушка - слышащим. И подтвердили они в суде, что договор дважды прочитывался: Но только представьте: инвалид войны, который потрясает клюкой в процессе, и кричит: мошенники! Разумеется, он рассчитывал, что поверят ему, а не другой стороне. И могли поверить, если бы договор не был оформлен надлежащим образом. Конечно, это злоупотребление в чистом виде, но такое очень часто бывает.

(Напомним, что в российском законодательстве добросовестным приобретателем считается тот, кто на возмездной основе приобрел имущество у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать).

---

Права на все публикуемые материалы принадлежат агентству недвижимости 'Титул'. Перепечатка статей возможна только с письменного разрешения руководства компании, со ссылкой на сайт http://www.titul-nsk.biz. Пишите нам: ofis-1@titul.nsk.ru

Заявка на коммерческую недвижимость в Новосибирске (покупка, аренда, продажа, ...)

Вы можете отправить заявку на получение более подробной информации по любому из объектов в нашей базе данных либо на подбор любого объекта коммерческой недвижимости в Новосибирске и Новосибирской области.